公寓大廈房屋漏水該誰負責？桃園謹律律師教你釐清修繕責任與損害賠償權利

壹、背景事實

某甲居住在公寓的 7 樓，家中的天花板時常滲水，導致家具與家電皆因泡水受損，嚴重影響生活品質。不勝其擾的甲聯繫樓上（8 樓）住戶請求協助尋找漏水源頭，樓上住戶卻宣稱不是自己的管線問題，並拒絕甲進入屋內檢查。在這種情況下，甲有哪些法律權利可以主張？

貳、核心爭點

1. 漏水責任歸屬： 公寓大廈漏水的修繕義務應由誰承擔？
2. 鑑定程序與容忍義務： 該如何找出漏水原因？鄰居拒絕檢查是否有法可管？
3. 法律救濟： 受漏水影響的住戶，能請求哪些損害賠償？

參、問題解答

一、責任歸屬釐清

• • 專有部分管線： 若經鑑定漏水原因是因某一住戶的專有管線損壞造成，則應由該住戶負擔修繕責任。
  • 共同使用管線： 若漏水是由上下或左右住戶共同使用的管線造成，原則上由雙方共同負責。但若能證明損壞是由其中一方住戶造成的，則由該住戶承擔。
  • 共用部分管線： 若屬公寓大廈共用管線漏水，原則上由管理委員會動用公共基金負責修繕。但若損壞是因特定住戶行為所致，仍應由該住戶負責。

二、鑑定與強制進入權

當發現漏水狀況時，建議先委託專業鑑定單位找出原因。依據《公寓大廈管理條例》相關規定，若因檢測或修繕需進入鄰居家中，該住戶不得拒絕（容忍義務）。 若鄰居仍拒絕，受災住戶可請求地方主管機關通知限期改善，屆期不改善者，最高可處新臺幣 15,000 元以下罰鍰，且得連續處罰。

三、賠償責任主張

若應負責的住戶或管理委員會遲不處理，受災住戶可針對以下損失請求損害賠償：

• • 財產損害： 電器、裝潢、家具之維修或重置費用。
  • 非財產損害： 居住安寧受侵害所導致的身心痛苦。

肆、結論與建議

公寓大廈老舊導致管線老化是常見問題，但許多住戶因漏水未影響自己而消極應對，卻忽視了鄰居的困擾。面對漏水糾紛，建議尋求謹律律師的專業協助，透過法律函文或公權力介入，強制應負責之人處理，捍衛您的居住權利與資產價值。

【謹律律師專業解析】 在法律實務上，房屋漏水糾紛最困難的往往是「原因鑑定」。許多人以為對方不開門就沒轍，但事實上法律賦予了受災戶合理的「進入檢查權」。如果鄰居消極處理，透過律師協助向主管機關報請裁罰或向法院聲請強制進入鑑定，往往是解決僵局的最快方式。確保證據保全與責任釐清，是成功請求賠償的第一步。