【勝訴案例】不動產買賣過戶引發背信爭議？桃園謹律律師舉證「指定第三人登記」條款，成功獲不起訴處分

一、案件背景：

本案涉及不動產買賣過戶程序中之刑事糾紛。當事人受原屋主（即本案告訴人）委託，代為辦理不動產所有權之移轉登記手續。於買賣雙方簽署不動產買賣契約後，當事人依據買方之指示，將該房地所有權移轉登記至買方指定之第三人名下。

原屋主事後主張，其僅同意將房地過戶給買方本人，指控當事人未經其同意，擅自將產權過戶予第三人，損害其財產權益，遂對當事人提起《刑法》第 342 條第 1 項背信罪之刑事告訴。

二、法律爭點：

不動產交易中常有買方因資金或其他考量而借用他人名義登記。本案偵查之核心爭點在於：

1. 契約條款之客觀效力： 買賣契約中是否明文賦予買方「指定第三人為登記名義人」之權利？
2. 委任權限之界線： 當事人依據買方指示將房地過戶給第三人，客觀上是否違背原屋主之委任本旨？
3. 主觀背信犯意之有無： 當事人辦理過戶之行為，主觀上是否具備「意圖為自己或第三人不法之利益」之背信犯意？

三、律師辯護策略：

謹律律師團隊受任為當事人之辯護人，於偵查階段提出客觀書面證據與法理分析，逐一擊破指控：

• 提出客觀契約明文，確認合法授權： 律師指明，雙方簽立之不動產買賣契約書中，已明確約定「買方得指定第三人為登記名義人」。當事人依據合約條款及買方指示辦理過戶，客觀上完全符合契約規範，並無違背職務之行為。
• 釐清借名登記之實務關係： 傳喚買方作證，還原買方因籌措買賣價金而向第三人借款，故將房地「借名登記」於第三人名下之客觀事實。證明該次過戶係基於買方內部之資金調度與借名登記協議，當事人僅係依法執行代辦職務。
• 指明告訴人舉證不足： 針對告訴人宣稱「曾口頭約定僅能過戶給買方本人」，律師指出告訴人無法提出任何禁止指定第三人登記之書面特約或客觀事證。在缺乏積極證據的情況下，不能僅憑告訴人片面之詞，即推認當事人有背信犯意。

四、案件結果：

檢察官經詳盡調查並審閱謹律律師團隊提出之合約證據與證人證述後，認定當事人係依據買賣契約約定及買方指示辦理產權移轉。客觀上查無違背職務之行為，主觀上亦難認有背信之不法意圖，告訴人之指訴缺乏足夠之證據支持。最終對當事人作成不起訴處分，成功化解無妄之刑事訴訟危機。

【許智全律師專業解析】 在不動產買賣實務中，「借名登記」或「指定第三人為登記名義人」係極為常見的合法交易模式，通常會明訂於制式買賣契約條款中。然而，若買賣雙方日後因價金尾款或產權發生糾紛，協助辦理過戶的專業代理人極易遭池魚之殃，面臨背信或偽造文書等刑事指控。 面對此類專業職務上之刑事風險，首要之務是妥善保存完整的契約書面、過戶指示及相關稅費單據。並建議及早委任專業刑事律師協助於偵查庭中精準提示有利證據、釐清契約文義，以確保自身清白，爭取不起訴處分。