前言
「我把房子租出去後，房客就開始不付房租，LINE已讀不回、電話也不接，租約都到期了還繼續住，我到底能不能直接換鎖、斷水斷電、把他的東西丟出去？」
這是我們在諮詢時經常聽到的困擾。許多人第一次當房東，原本只希望穩定收租，沒想到遇到租客欠租又賴著不走。一氣之下想自己動手解決，卻又擔心吃上官司。到底「租客不付房租」時，房東該怎麼合法「終止租約」，並且順利「返還房屋」？讓謹律法律事務所為您詳細解析。
壹、案例事實
居住在桃園的張先生，將名下位於桃園區的一間公寓出租給李小姐，雙方簽訂書面租賃契約，約定每月租金新臺幣15,000元，應於每月5日前支付。
起初半年，李小姐都有按時繳租。但從第7個月開始，李小姐便開始拖欠房租。張先生先是透過LINE溫和提醒，李小姐總以「下個月補上」回應，卻從未兌現。之後連續3個月，張先生不僅未收到半毛租金，李小姐甚至開始不讀不回LINE訊息，電話也不接。
租約到期後，張先生本想不再續約，請李小姐搬走，但李小姐依然居住於屋內，不願搬遷。張先生氣憤之下想直接更換門鎖、斷水斷電，但又擔心自己反而違法。於是前來諮詢：「我可以怎麼做才能合法拿回房子和要求積欠的租金？」
貳、核心爭點
本件案例涉及以下核心爭點：
一、租客欠繳租金，房東是否可以終止租約？
二、房東終止租約前，是否需要先催告租客繳租？
三、租客不搬走時，房東可不可以直接換鎖、斷水斷電或搬走物品？
四、房東如何請求返還房屋、積欠租金與損害賠償？
五、房東提告前應該準備哪些證據？
參、法律解析
一、租賃契約與租金給付義務
租賃契約成立後，房東負有提供合於約定使用收益之房屋的義務；相對地，租客則負有按期支付租金、妥善使用房屋，並於租約終止或屆滿後「返還房屋」的義務。若租客未依約給付租金，即構成債務不履行。
二、租客欠租時，房東是否可以終止租約
當租客積欠租金達一定程度時，房東原則上可以依法終止租約。依民法第440條第1項及民法第440條第2項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金；若承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。若租賃物為房屋，遲付租金之總額非達二個月之租額，不得依前項規定終止契約。換句話說，並非租客一欠租，房東就能立刻終止契約，通常必須符合「積欠租金總額達二個月以上」的要件，且經過合法催告而未獲清償，房東才能合法終止租約。每個個案仍需視租賃契約內容、具體欠租期間與催告方式而定，並非所有欠租都能立即終止。
三、催告的重要性
催告是終止租約的必備程序，也是法院判斷的核心重點。參照最高法院42年台上字第1186號⚠判例意旨(參照精最高法院 42 年台上字第 1186 號 民事判例判決)，房東必須先對租客「定相當期限」催告其支付租金；若期限屆滿仍不支付，房東才能終止租約。且依最高法院44年台上字第1098號⚠判例(參照精最高法院 44 年台上字第 1098 號 民事判例判決)，催告內容雖不以載明「未繳租金將終止契約」為必要，但所定催告期限必須「相當」，才能發生合法催告效果。
因此，房東應留下明確的催告紀錄，例如：以LINE訊息、簡訊或存證信函，明確記載積欠租金的金額、月份、催告繳納的期限，以及「逾期不繳將終止租約」的警語。口頭催繳因難以舉證，容易讓房東陷入不利的訴訟地位。
四、房東不可自行強制驅離
這點極為重要：即使租客欠租，房東也「不可以」自行換鎖、斷水斷電、強行進入房屋、搬走租客物品或公開租客個資。
這些行為不僅可能構成民事侵權行為，導致房東必須賠償租客損失，甚至可能涉及刑法強制罪、毀損罪或侵入住居罪等刑事爭議。法院向來認為，房東應透過合法訴訟程序確認權利，再透過法院強制執行來實現，而非自力救濟。倘若房東因一時氣憤而自行處理，很可能從「被害人」變成「被告」。(參照精最高法院 52 年台上字第 1289 號 民事判例判決)
五、返還房屋訴訟與租金請求
若租約已合法終止或租期已屆滿，租客仍不搬離，房東可以向法院提起「返還房屋訴訟」，並一併請求：積欠租金、相當於租金的不當得利或違約金、損害賠償等。依民法第455條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；再依民法第179條不當得利規定，租客繼續占用房屋所獲得的相當於租金之利益，應返還予房東。(參照114年度訴字第959號判決、114年度桃簡字第687號判決)
若房東擔心租客脫產或房屋遭破壞，建議攜帶完整租約、欠租紀錄、催告紀錄與房屋現況資料，及早委由專業律師評估。
肆、實務判斷重點
法院在審理此類案件時，通常會綜合考量以下因素：
一、雙方是否有簽訂租賃契約。
二、約定之租金金額與付款日期。
三、租客欠租幾個月、累計欠租金額為何。
四、房東是否已對租客進行明確催告。
五、催告內容是否有記載欠租金額、月份與具體繳納期限。
六、房東是否已合法終止租約。
七、租約終止後，租客是否仍繼續占用房屋。
八、房東是否保留LINE對話、簡訊、存證信函或律師函等催告證據。
九、房屋是否有損壞、欠繳管理費、水電費等其他相關費用。
十、租賃契約中是否有約定違約金或提前終止條款。
伍、律師建議
針對「租客不付房租又不搬走」的困境，謹律律師建議按以下步驟處理：
一、先整理租約與欠租明細：包括租賃契約、租金約定、押金金額、具體欠租月份與欠租總額，以及水電費、管理費等相關費用。
二、保存催繳紀錄：務必保留LINE對話、簡訊、通話紀錄、匯款紀錄等，以證明已盡催告義務。
三、發送存證信函或律師函：透過正式文書催告租客限期繳租，並明確告知逾期不繳將終止租約。
四、避免自行換鎖或斷水斷電：切勿因一時氣憤而自力救濟，以免從被害人變成被告。
五、評估提起返還房屋訴訟：若租客仍拒絕搬離，可向法院請求返還房屋、給付積欠租金、相當於租金的不當得利或違約金。
六、房屋狀況需拍照存證：保留房屋現況照片、影片及修繕估價單，避免日後舉證困難。
陸、謹律律師專業解析
「租客不付房租又不搬走」對房東而言，最困難的不是知道自己有權利，而是如何用「合法」的方式把權利「落實」。謹律法律事務所能協助房東檢視租賃契約、整理欠租明細、設計催告內容、寄發存證信函或律師函，並評估是否提起返還房屋訴訟與請求積欠租金、違約金或損害賠償，避免房東因自行換鎖、斷水斷電或搬離租客物品，反而衍生額外法律風險。
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