桃園不動產律師｜房屋買賣、土地、租賃與共有物分割法律服務
房屋與土地往往是家庭或企業價值最高的資產。不動產糾紛一旦發生，問題通常不只在「誰有理」，而是同時涉及契約內容、產權登記、房屋現況、付款紀錄、通知程序、鑑定、法律期限，以及最後能不能真正取得房屋、土地或賠償。
如果您遇到買房後漏水、預售屋交屋瑕疵、房屋買賣違約、土地遭占用、租客欠租不搬、租屋押金、共有房屋無法出售、公寓大廈爭議或鄰房施工損害，建議不要先急著拆除、修繕、停止付款、換鎖或簽署和解書。
不動產案件最重要的第一步，通常是先保存契約、產權、付款及現場證據，再確認真正希望取得的結果，才能決定應主張修繕、減少價金、解除契約、返還房屋、排除占用、拆屋還地、損害賠償或共有物分割。
謹律法律事務所提供桃園不動產法律服務，協助桃園、中壢、八德、平鎮、龜山、蘆竹、楊梅、龍潭、大溪等地區當事人處理房屋、土地與租賃相關爭議，並可依個案評估臺北、新北地區案件。
重點快速整理
• 買房後發現漏水或其他瑕疵，應先保存現況並儘速通知賣方，不要在原因尚未釐清前全面拆除。
• 預售屋驗屋發現缺失，應將瑕疵項目、照片、修繕期限及建商承諾留下書面紀錄。
• 土地遭占用，應先確認土地界址、占用面積及對方是否具有合法使用權源，再決定是否要求排除占用或拆屋還地。
• 共有房屋或土地無法協議處分，共有人原則上可以請求分割，但法院不一定直接採取拍賣。
• 租客欠租不搬，房東仍應依法完成催告、終止及返還程序，不宜自行換鎖、斷水斷電或處理租客財物。
• 漏水、裂縫、鄰損、界址及房地價值有爭議，鑑定或測量往往會直接影響案件結果。
• 和解書不只要寫賠多少錢，更要處理付款、修繕、搬遷、過戶、點交、期限、違約效果與後續執行。
壹、哪些情況建議儘早找不動產律師？
並不是每一件房屋糾紛都需要立即提告，但如果已經出現下列情形，通常建議先取得法律意見，再決定下一步：
爭議金額較高，涉及房屋或土地所有權。
對方已經寄發存證信函、律師函、調解通知或法院文件。
買方正在考慮停止付款、拒絕交屋或解除買賣契約。
房屋漏水、裂縫或施工損害可能即將修繕，原始證據可能消失。
土地界址、占用範圍或通行權存在爭議。
共有房屋或土地長期無法出售、使用或分割。
租客欠租又拒絕搬遷，或房東準備終止租約。
雙方準備簽署和解書、分割協議、買賣契約或點交文件。
案件可能需要測量、驗屋、工程鑑定、估價或證據保全。
不知道目前真正應該主張的是修繕、減價、解約、返還、分割還是損害賠償。
越早把法律關係、證據與目標分開整理，通常越能避免後續因為一次錯誤的付款、修繕、簽名或通知而增加處理難度。
貳、謹律不動產律師可以協助哪些案件？
一、買房後發現漏水、壁癌或其他房屋瑕疵
中古屋交屋後才發現窗框滲水、浴室漏水、外牆進水、管線異常、壁癌、裂縫、違建或設備問題，是常見的不動產爭議。
依民法物之瑕疵擔保規定，賣方對房屋在法律規定的時間點是否具有減少價值、通常效用或契約約定效用的瑕疵，可能負有責任。
但是「房子有漏水」並不代表一定可以解除整份買賣契約。
實際上還要判斷：
• 漏水或瑕疵形成的時間
• 瑕疵是否在交屋前已經存在
• 瑕疵是否能合理修復
• 是否嚴重影響居住、安全或交易價值
• 賣方是否曾經修繕、遮蔽或知情未告知
• 契約、現況確認書及不動產說明書如何記載
• 買方發現後有沒有及時通知
• 買方已經完成哪些修繕或拆除
符合條件時，買方可能涉及修繕、減少價金、損害賠償甚至解除契約等不同法律主張，不能只用「漏水就能退屋」簡化判斷。
特別要注意的是，法律對買方檢查、通知，以及解除契約或減少價金的權利設有相關期間。發現問題後若長期沒有處理，可能影響後續權利。
延伸閱讀：買房後發現漏水可以解除契約嗎？桃園民事律師解析瑕疵擔保、減價與求償
延伸閱讀：房仲隱瞞重要資訊怎麼辦？桃園民事律師解析不動產說明書、仲介責任與求償
二、預售屋驗屋、交屋及建材爭議
預售屋爭議常見於：
• 建商遲延取得使用執照或通知交屋
• 驗屋發現漏水、裂縫、空鼓或排水異常
• 建材、設備、品牌或規格與契約不符
• 客變內容沒有依約施工
• 房屋面積或車位範圍發生爭議
• 建商要求先完成付款或交屋再處理瑕疵
• 修繕一再延誤
• 買方考慮解約或要求違約金
預售屋案件應完整檢查簽約時的契約、附件、建材設備表、客變資料、廣告、付款紀錄、驗屋紀錄及建商書面通知。
驗屋公司的報告很重要，但法律責任仍要回到契約約定、瑕疵內容、嚴重程度及證據判斷。
建商若表示「先交屋，以後再修」，也不宜只留下口頭承諾。至少應把瑕疵項目、位置、照片、修繕方式、期限及後續處理方式留下書面紀錄。
延伸閱讀：預售屋交屋瑕疵怎麼處理？桃園民事律師解析驗屋、修繕、遲延交屋與違約金
三、房屋買賣一方拒絕履約
買賣契約簽訂後，也可能因下列原因無法完成交易：
• 買方逾期付款
• 買方貸款不足
• 賣方拒絕過戶
• 賣方拒絕交屋
• 房屋仍由第三人占用
• 房屋存在抵押、查封或租賃問題
• 雙方對車位、設備或點交內容認知不同
• 一方要求解除契約或沒收已付款項
• 斡旋書、要約書與正式契約內容產生衝突
對方沒有依約履行，不代表契約當然立即消滅。
是否可以催告、解除契約、請求履行、沒收款項、請求違約金或損害賠償，仍應依契約條款、違約原因及已完成的程序判斷。
在尚未確認法律效果前，不建議自行停止付款、拒絕交屋或簽署新的切結文件。
四、土地遭占用、越界建築與拆屋還地
土地糾紛常見情形包括：
• 鄰居圍牆、屋簷或建物跨越界址
• 親友長期無償使用土地
• 土地遭堆放物品、停車或營業使用
• 租約結束後仍繼續占用土地
• 鄰地住戶長期通行
• 地上建物與土地分屬不同所有人
• 對方主張租賃、借用、地上權或通行權
土地是自己的，不代表看到對方的圍牆或建物就適合直接拆除。
處理順序通常應先確認：
土地所有權 → 地籍資料 → 現場界址 → 實際占用範圍 → 對方是否存在合法權源 → 是否需要測量 → 再決定請求方式。
依個案可能涉及返還土地、排除侵害、拆屋還地、不當得利或占用利益等請求。
五、共有房屋或土地無法協議出售、使用或分割
共有物爭議常見於：
• 多名親屬共同繼承房屋或土地
• 配偶或前配偶共同持有房屋
• 親友共同出資購屋
• 某一共有人長期單獨使用整間房屋
• 有人希望出售，有人堅持不賣
• 各共有人負擔房貸、稅費、修繕費比例不同
• 共有人失聯、死亡或持分遭查封
共有人原則上可以請求分割共有物，但「分割」並不等於法院一定直接拍賣。
法院會依不動產性質、使用情形、持分、價值及分割可行性判斷適合的方式，可能採原物分割，也可能把房地分配給部分共有人，由其補償其他人；其他方案不適合時，才可能採取變價分割。
因此提起共有物分割訴訟以前，應先比較：
協議由其中一人買下其他持分、全體共同出售、原物分割、找補方案與法院變價分割，各自的成本及實際結果。
延伸閱讀：兄弟姊妹霸占父母留下的房子怎麼辦？繼承房屋、共有物分割與占用補償
六、租客欠租、租期屆滿仍不搬
房東最常遇到的問題包括：
• 長期欠繳租金
• 租約到期拒絕搬遷
• 未經同意轉租
• 擅自改裝或損壞房屋
• 遺留大量物品後失聯
• 拒絕配合點交
• 欠繳水電費或管理費
房子雖然是房東所有，仍不代表可以直接換鎖、斷水斷電、進屋或自行處理房客財物。
合法的處理方向通常是：
整理欠租紀錄 → 正式催告 → 確認是否符合終止條件 → 終止租約 → 要求返還房屋 → 調解或訴訟 → 必要時透過強制執行完成點交。
延伸閱讀：租客欠租又不搬怎麼辦？桃園民事律師解析終止租約、遷讓房屋與欠租催收
七、租屋押金、修繕與提前退租爭議
承租人常見的問題包括：
• 房東無理由扣除全部押金
• 漏水、發霉或設備故障長期不修
• 房東未經同意進入出租房屋
• 提前退租被要求支付高額違約金
• 自然耗損被認定為房客造成
• 水電費、管理費或修繕費計算不清
• 點交完成後仍被追加費用
租賃責任應區分房屋原有問題、設備自然老化、正常使用耗損，以及承租人真正造成的損壞。
如果依法或依契約應由出租人負責的修繕，在承租人催告後仍未於合理期間處理，可能進一步涉及自行修繕、費用償還、減租或終止租約等問題。
延伸閱讀：租屋漏水房東不處理怎麼辦？桃園民事律師解析修繕責任、減租與解約
八、公寓大廈、管委會與鄰居爭議
常見爭議包括：
• 管理費與公共基金
• 特別修繕費
• 區分所有權人會議召集或表決程序
• 管委會決議是否逾越權限
• 屋頂、外牆及公共管線修繕
• 頂樓或公共空間占用
• 停車位權利與使用範圍
• 樓上漏水、噪音、震動或異味
• 裝修影響共同部分或公共安全
• 監視器、門禁與住戶資料問題
公寓大廈案件不能只看管委會說「大家都通過了」。
若爭議涉及會議或決議，應保存開會通知、議程、簽到資料、委託書、表決結果、會議紀錄、社區規約與相關公告。
延伸閱讀：社區管委會亂收管理費怎麼辦？公寓大廈管理費、規約效力與民事救濟
九、鄰房施工造成裂縫、漏水或結構損害
如果鄰地開挖、興建、拆除或裝修後，自己的房屋出現裂縫、傾斜、漏水或地基問題，最重要的是保存「施工前後差異」。
建議優先：
• 拍攝完整現況照片與影片
• 保存施工前舊照片
• 確認是否有鄰房現況鑑定
• 保存施工單位及現場資訊
• 通知相關當事人
• 保存修繕估價及支出
• 評估土木、結構或其他專業鑑定
• 必要時評估法院證據保全
如果房屋已經全面修繕完成，漏水來源、裂縫原因或施工造成的影響可能更難回復，後續舉證難度也會提高。
參、不動產糾紛發生後，最重要的五件事
一、先保存證據，再決定要不要修
漏水、裂縫、施工損害或房屋瑕疵仍有責任爭議時，應先保存修繕前現況。
為了避免損害繼續擴大，可以採取必要措施，但最好同步留下照片、影片、估價、拆除過程與必要檢測資料。
二、重要事情不要只打電話
關於瑕疵通知、催告付款、要求修繕、終止租約、返還土地或和解條件，應盡量保留可以證明內容及日期的紀錄。
LINE、電子郵件、正式書面、存證信函或律師函是否適合，則依案件狀況判斷。
三、先確認自己真正想取得什麼結果
同樣是房屋漏水，有人希望繼續住，只要求修好；有人希望減少價金；也有人認為問題嚴重到希望解除契約。
同樣是共有房屋，有人希望取得整間房屋，有人只希望把持分換成現金。
目標不同，訴訟與談判策略也會不同。
四、不要自行採取高風險的自力救濟
即使對方欠租、占用土地或拒絕搬遷，也不宜在法律關係還沒釐清前直接換鎖、斷水斷電、拆除建物或丟棄財物。
原本單純的民事爭議，可能因為處理方式不當再衍生新的損害賠償甚至其他法律問題。
五、儘早確認期限
不動產案件可能同時存在瑕疵擔保、契約解除、侵權損害賠償、租賃、共有物、公寓大廈等不同法律關係，各自可能有不同的程序與期限。
尤其買賣瑕疵問題，法律對買方的檢查、通知及部分權利行使期間有明確規範。
因此，不建議只問「我的案件時效是不是五年？」就直接判斷，而應先確認真正適用的請求權。
肆、謹律不動產律師可以提供哪些具體服務？
一、不動產法律諮詢與案件評估
協助確認：
• 誰是不動產所有權人及實際使用人
• 爭議屬於買賣、租賃、共有、土地占用或公寓大廈問題
• 當事人真正希望取得的結果
• 現有證據是否足夠
• 是否存在急迫期限
• 是否需要先測量、驗屋或鑑定
• 適合先協商、調解還是進入法院程序
二、不動產契約審閱與文件撰擬
可依個案協助處理：
• 房屋及土地買賣契約
• 預售屋相關契約文件
• 房屋及土地租賃契約
• 共有物使用及分割協議
• 借名登記相關文件
• 裝修及修繕契約
• 斡旋書、要約書及仲介文件
• 和解書
• 點交文件
• 付款協議
• 違約、解除及損害賠償條款
三、律師函、存證信函及正式通知
依案件目的協助處理：
• 房屋瑕疵通知
• 修繕要求
• 減少價金或解除契約通知
• 買賣履約催告
• 欠租催告
• 租賃終止
• 返還房屋或土地通知
• 土地排除占用
• 共有物分割協議
• 損害賠償請求
四、協商、調解與和解方案
不動產案件如果可以用協商解決，通常不只是談「賠多少」。
一份可以真正履行的方案，還應處理付款金額及日期、修繕項目、施工方式、驗收標準、過戶登記、抵押權塗銷、搬遷時間、房屋點交、物品處理、稅費負擔、未履行的法律效果，以及後續能否執行。
五、不動產訴訟與保全程序
依個案需求可能包括：
• 履行買賣契約
• 解除契約
• 減少價金
• 損害賠償
• 返還房屋或土地
• 拆屋還地
• 排除侵害
• 占用利益
• 共有物分割
• 管理費及修繕費爭議
• 假扣押、假處分
• 證據保全
六、判決後強制執行
即使取得判決，部分不動產案件仍需要繼續處理：
• 房屋點交
• 土地返還
• 金錢債權執行
• 查封及拍賣
• 其他履行事項
因此，在訴訟開始前就應思考「最後如何執行」，而不是只追求取得一張判決。
七、整合登記、測量及專業鑑定需求
不動產案件除了法律問題，也可能涉及土地登記、過戶、繼承、分割合併、測量、估價或工程專業。
謹律官網公開專業團隊資訊，並有合作地政士，可依案件涉及的登記問題協助整理處理方向；如案件需要工程、測量或其他專業鑑定，也可依案件需求評估相關專業資料。
伍、不動產案件通常怎麼處理？
第一步：確認法律關係與目標
先確認房地所有權、契約關係、實際使用狀況，以及當事人希望取得的結果。
第二步：整理時間軸
依序整理：
簽約 → 付款 → 交屋 → 發現問題 → 通知 → 對方回應 → 修繕 → 鑑定 → 調解或法院程序
第三步：盤點現有證據
確認契約、謄本、照片、付款、通知、對話、驗屋、修繕及鑑定資料是否完整。
第四步：確認法律主張及證據缺口
分析應主張履行契約、修繕、減價、解除、損害賠償、返還、排除侵害、分割共有物或其他權利。
第五步：提出可以真正執行的方案
如果適合協商，先把付款、修繕、過戶、搬遷、點交及違約處理具體化。
第六步：必要時進入調解、訴訟或強制執行
如果協商無法處理，再依案件需要選擇調解、證據保全、鑑定、訴訟及後續執行。
陸、法律諮詢前可以準備哪些資料？
資料不完整仍然可以先諮詢。
如果時間有限，最重要的是先準備與爭議直接相關的文件。
房屋買賣或預售屋
• 買賣契約及全部附件
• 斡旋書或要約書
• 不動產說明書
• 現況確認書
• 建材設備表
• 廣告或銷售資料
• 付款與貸款紀錄
• 驗屋、客變及交屋資料
• 與賣方、仲介或建商的對話
漏水或房屋損害
• 現場照片與影片
• 發現問題的時間
• 驗屋或檢測報告
• 過去修繕資料
• 修繕估價
• 支出單據
• 與賣方、鄰居或管委會的對話
土地或共有物
• 土地及建物謄本
• 地籍圖
• 權狀或登記資料
• 全體共有人與持分
• 目前占用或使用狀況
• 土地測量資料
• 租賃或借用約定
• 稅費、房貸與修繕支付紀錄
租賃案件
• 租賃契約
• 租金匯款及欠租資料
• 押金資料
• 催告及終止通知
• 點交紀錄
• 水電、管理費資料
• 房屋現況照片
如果漏水、裂縫、施工或占用狀況仍在變化，建議優先保存能夠證明日期的照片與影片。
柒、謹律不動產案件處理經驗
不動產案件的處理重點不只有訴訟，而是把契約、登記、證據與當事人真正希望取得的結果整合起來。
本所曾處理土地遭地上物占用爭議，在釐清土地及測量資料後，透過法院調解就拆除、返還及補償內容取得處理結果。
本所亦曾處理不動產買賣過戶衍生的刑事爭議，透過契約條款及登記安排釐清當事人權限，案件最終獲不起訴處分。
每一件不動產案件的契約內容、產權狀態、證據與當事人目標都不同，過往案件結果不代表其他案件一定會取得相同結果。
相關成功案例
捌、律師費用與委任方式
不動產案件不一定一開始就必須委任完整訴訟。
一、單次法律諮詢
適合先確認法律關係、證據、期限及處理方向。
二、契約或法律文件
例如契約審閱、律師函、存證信函、和解書、分割協議及點交文件。
三、協商或調解
如果雙方仍有談判空間，可以針對特定程序委任律師協助。
四、訴訟與相關程序
涉及房屋買賣解除、損害賠償、共有物分割、拆屋還地或返還房屋等案件，可依實際爭議範圍評估訴訟委任。
律師費用會依案件標的、複雜程度、當事人人數、文件及鑑定數量、程序階段與委任範圍評估。
可先參考謹律法律事務所律師收費說明。
玖、為什麼選擇謹律處理不動產案件？
一、先確認真正想取得的結果
不動產案件不一定都要解約、不一定都要拍賣，也不一定全部適合直接提告。
律師會先確認當事人希望保留房屋、完成修繕、減少價金、要求搬遷、取得土地、結束共有或出售後分配價金，再規劃處理方式。
二、同時檢查契約、產權與現場證據
不動產糾紛不能只看契約，也不能只靠現場照片。
案件通常需要同時整理登記資料、契約、付款紀錄、實際使用、通知過程及必要的鑑定資料。
三、重視協議最後能不能真正執行
不動產和解通常牽涉付款、修繕、搬遷、登記與點交。
如果沒有明確處理期限、驗收、違約效果及執行方式，即使一時簽下協議，也可能再次發生爭議。
四、公開團隊與專業合作資訊
謹律法律事務所官網公開律師及專業團隊資訊，並有合作地政士，在不動產案件涉及買賣過戶、贈與繼承、分割合併等登記議題時，可以從法律與登記資料不同面向進行整理。
可查看謹律法律事務所專業團隊。
五、提供桃園在地不動產法律服務
謹律法律事務所提供桃園、中壢、八德、平鎮、龜山、蘆竹、楊梅、龍潭、大溪等地區不動產法律服務。
案件若涉及臺北或新北，也可依實際案件內容評估處理。
六、不以特定結果作為保證
律師無法保證案件一定勝訴、一定解除契約或一定取得特定賠償。
專業法律協助的價值，在於提前確認法律關係、保存證據、掌握期限、比較風險，並選擇最符合當事人目標的處理方案。
拾、不動產糾紛常見問題 FAQ
一、買房後發現漏水，可以要求解約嗎？
不一定。
首先要判斷漏水是否在法律上構成應由賣方負責的瑕疵，再看瑕疵嚴重程度、能否修復、是否影響房屋通常使用或交易目的，以及契約如何約定。
如果問題可以合理修復，未必足以解除整份契約，但仍可能涉及減少價金、修繕費用或其他損害賠償。
二、契約寫「現況交屋」，賣方就完全不用負責嗎？
不一定。
仍要看完整契約、現況確認書、不動產說明書，以及賣方是否曾經承諾特定品質或明知重要問題卻沒有揭露。
不能只看到「現況交屋」四個字就直接判斷所有瑕疵責任都消失。
三、房屋漏水發現後多久要通知賣方？
原則上應儘快處理。
法律對買受人的檢查與瑕疵通知有明確要求，對解除契約及減少價金權也另有行使期間。
因此發現漏水後，不建議等數月甚至更久才第一次正式通知。
四、發現漏水後可以先修再向賣方求償嗎？
可以先採取必要措施避免損害擴大，但最好先保存修繕前狀況。
如果漏水來源、責任或修繕範圍存在爭議，應拍照、錄影、通知相關人員，必要時進行檢測或評估鑑定。
五、預售屋驗屋有瑕疵，可以直接拒絕交屋嗎？
不一定。
要依瑕疵的性質、嚴重程度、契約約定、建商修繕方案及是否影響正常使用判斷。
六、土地被別人使用很多年，還可以要求返還嗎？
使用時間長不代表對方當然取得土地所有權。
首先仍要確認對方到底有沒有租賃、借用、地上權、通行權或其他合法權源，並確認實際土地界址與占用範圍。
七、鄰居圍牆蓋到我的土地，可以直接拆掉嗎？
不建議。
先確認地籍與實際界址，必要時辦理測量，再釐清對方是否真的越界及是否存在其他使用權源。
八、共有房屋有人不同意出售怎麼辦？
可以先協議由其中部分共有人取得房屋並補償其他人，或由全體共同出售。
如果無法協議，共有人原則上可以透過共有物分割程序處理。
九、共有物分割一定會被法院拍賣嗎？
不一定。
法院可能採原物分割，也可能將房屋或土地分配給部分共有人，再由取得較多財產的人以金錢補償其他人。
其他分割方法不適合時，才可能採取變價方式。
十、租客欠租又不搬，房東可以直接換鎖嗎？
不建議。
應先確認欠租情形、契約及法律上的催告、終止條件。
完成合法終止後，如果房客仍拒絕返還，通常再透過調解、訴訟及必要的強制執行處理。
十一、房東不修漏水，房客可以自己找人修嗎？
要看修繕責任與實際情況。
如果依法或依契約應由房東負責，房客通常應先通知並要求在合理期間處理。
十二、樓上漏水一定是樓上住戶負責嗎？
不一定。
水可能來自樓上住戶的專有管線，也可能來自公共管線、外牆、屋頂或其他共同部分。
真正重要的是先確認水源，再判斷誰負有管理或修繕責任。
十三、不動產案件一定要先做鑑定嗎？
不一定。
如果雙方對漏水原因、修繕方式、土地界址、價值或結構問題都沒有爭議，不一定需要正式鑑定。
但如果責任與金額差距很大，鑑定可能直接影響法院判斷。
十四、什麼時候最適合找不動產律師？
最適合的時間通常不是「已經告到最後才找」。
如果您正準備拒絕交屋、解除契約、停止付款、全面修繕、拆除地上物、換鎖、終止租約、簽署和解書，或收到對方正式法律文件，就適合先取得法律意見。
拾壹、相關法律服務
拾貳、延伸閱讀
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拾參、相關成功案例
拾肆、桃園不動產法律諮詢
不動產案件真正需要避免的，通常不是「一開始不知道最後能賠多少」，而是在還沒有釐清契約、產權、現場證據與法律期限以前，就先做出無法回復的決定。
如果您目前正處理房屋買賣、漏水瑕疵、預售屋交屋、土地占用、拆屋還地、租客欠租不搬、租屋押金、共有物分割、公寓大廈或鄰房施工損害，建議先整理：
契約、謄本、付款紀錄、照片影片、驗屋或鑑定資料、雙方對話及已收到的正式文件。
謹律法律事務所可依案件協助確認：
現在有哪些法律主張、目前證據是否足夠、是否有期限問題、需要先協商還是提告，以及最終如何讓修繕、付款、返還、過戶或分割真正完成。
第一次安排諮詢前，可先查看桃園法律諮詢流程與準備資料。
如果希望先了解事務所服務與案件處理方式，也可以參考桃園律師推薦｜謹律法律事務所法律諮詢與案件處理流程及律師收費說明。
諮詢專線：0907-010257
官方 LINE：@best1177
